Bei einer staatlich angeordneten Gesch?ftsschlie?ung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerbemiete wegen St?rung der Gesch?ftsgrundlage auf die H?lfte herabsetzbar sein. Das ist auch m?glich, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss. Insofern greift bei l?ngeren Schlie?ungen eine Vermutungsregel. Da hat das Berliner Kammergericht entschieden.
Darum geht es
Der Beklagte begehrt in diesem Verfahren als Eigent?mer einer als Spielhalle vermieteten Gewerbeeinheit im Wege einer Widerklage die Zahlung der restlichen Gewerbemiete f?r die Monate April und Mai 2020.
Die Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin hatte in dem erstinstanzlichen Urteil diese Widerklage abgewiesen (Landgericht Berlin, Urt. v. 14.08.2020 – 34 O 107/20).
Wesentliche Entscheidungsgr?nde
Auf die Berufung des Beklagten hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts entschieden, dass die Kl?gerin sich wegen der Schlie?ungsanordnung des Landes Berlin auf die St?rung der Gesch?ftsgrundlage nach ? 313 Abs. 1 BGB berufen kann. Der vertraglich vereinbarte Mietzins ist demnach um 50% zu reduzieren.
Zwar sei der Mietzahlungsanspruch f?r die Monate April und Mai 2020 nicht aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 zu verneinen, da dieses ohnehin nur bis zum 30.06.2020 geregelte Leistungsverweigerungsrecht nicht f?r Miet- und Pachtvertr?ge gelte.
Die Miete sei aber wegen St?rung der Gesch?ftsgrundlage gem?? ? 313 BGB anzupassen und – f?r den hier vorliegenden Fall der vollst?ndigen Schlie?ung des Gesch?ftsbetriebes der Mieterin – um 50 % zu reduzieren.
Das Kammergericht hat diese Entscheidung damit begr?ndet, dass zur Gesch?ftsgrundlage der Parteien als Vermieter und Mieterin von Gesch?ftsr?umen auch die Vorstellung geh?re, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des ?ffentlichen Lebens infolge pandemiebedingter Nutzungsuntersagungen und -beeintr?chtigungen kommen werde.
Demzufolge bedeute das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende ?nderung der f?r die Vertragslaufzeit vorgestellten Umst?nde und verwirkliche damit das tats?chliche Element der St?rung der Gesch?ftsgrundlage.
Die Kl?gerin habe im vorliegenden Fall die R?ume, die sie vor Beginn der Covid-Pandemie angemietet habe, durch hierzu ergangene staatliche Vorschriften oder Anordnungen ?ber die Schlie?ung ?berhaupt nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise f?r ihr Gewerbe nutzen k?nnen.
Es liege daher nahe, dass die Vertragsparteien, wenn sie diese Ver?nderung vorhergesehen h?tten, den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen h?tten.
Dabei sei zu vermuten, dass eine Mietabsenkung f?r den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschlie?ung der Spielhalle vereinbart worden w?re, wenn die Parteien die Beschr?nkungen im Zuge der Covid-Pandemie vorhergesehen h?tten.
Es gehe im vorliegenden Fall nicht um ein ?normales? Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. Verwendung des Mietobjekts, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine St?rung der Gesch?ftsgrundlage sei.
Das mit der St?rung der Gesch?ftsgrundlage verbundene Risiko k?nne daher regelm??ig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.
Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, au?erhalb der Verantwortungssph?re beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgef?hrdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsm?glichkeit dar, dass – unter Ber?cksichtigung der Umst?nde des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete daher bei vollst?ndiger Betriebsuntersagung zur H?lfte zu reduzieren sei.
Dabei m?sse eine konkrete Existenzbedrohung f?r den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, sondern die ?unter Umst?nden existenziell bedeutsamen Folgen? im Sinne der Rechtsprechung des BGH seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schlie?ung einen Monat oder l?nger andauere.
Dieses Urteil ist noch nicht rechtskr?ftig; soweit die Widerklage auf Zahlung der r?ckst?ndigen Miete in H?he von 50% abgewiesen wurde, kann dagegen Revision beim BGH innerhalb von einem Monat ab f?rmlicher Zustellung des Urteils eingelegt werden.
Kammergericht Berlin, Urt. v. 01.01.2021 – 8 U 1099/20
Quelle: Kammergericht Berlin, Pressemitteilung v. 16.04.202
?bertragung auf kommerzielles Yacht-Gesch?ft
Wer eine Yacht zur nachgewiesenen gewerblichen Nutzung unterh?lt, um damit z.B. Chartergesch?ft zu betreiben, k?nnte mit der obigen Argumentation durchaus die Kosten f?r den Liegeplatz reduzieren, an dem die Yacht nun ohne Gesch?ftsaktivit?t entfalten zu k?nnen teuer herumliegt. W?re die Pandemie und deren Auswirkungen vorhersehbar gewesen, h?tten die Vertragsparteien wahrscheinlich anders verhandelt und zumindest eine “Force Majeure” Klausel vereinbart, wonach diese einzigartige Situation von allen Parteien anteilig zu tragen w?re.
In jedem Falle ist es ein Versuch wert.